Konut Kira Sözleşmesi

Kiraya verenin bir konutun kullanımını kiracıya bıraktığı, kiracının da karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK 299). Konut kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler uygulanır (TBK 339-356); kiracı aleyhine olan bazı maddeler geçersizdir.

Kira sözleşmesi kanunda bir şekle bağlanmamıştır; yazılı yapılması ispatı kolaylaştırır. Fesih bildirimi ise yazılı yapılmalıdır (TBK 348). Kefil varsa kefalet yazılı yapılmalı; kefil sorumlu olacağı azami tutarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazmalıdır (TBK 583). Kefil evliyse, mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı veya yasal ayrı yaşama hakkı yoksa ve kanundaki diğer istisnalar uygulanmıyorsa, eşinin yazılı rızası en geç kefalet sözleşmesinin kurulduğu anda alınmalıdır; aksi hâlde kefalet geçersizdir (TBK 584).

Yenilenen kira yılında artış, önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; aşan kısım geçersizdir (TBK 344). Kasım 2026 için bu oran %31,23. Konut kiralarında 2022'de getirilen ve 1 Temmuz 2024 dahil o tarihe kadar yenilenen kira dönemlerine uygulanan %25 sınırının süresi doldu.

En çok üç aylık kira bedeli. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankada vadeli hesaba yatırılır (TBK 342).

Yalnızca süre bittiği için çıkaramaz; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme birer yıl uzar. Ev sahibi, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK 347). Başlıca diğer kanuni sebepler: kiralananın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi ya da yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım (TBK 350); yeni malikin aynı kişiler için gereksinimi (TBK 351); kiracının yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK 352); kiranın ödenmemesi (TBK 315) ve özenle kullanma ile komşulara saygı borcuna aykırılık (TBK 316). Her sebebin kendi süre ve koşulları vardır; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun md. 18/B).

Evli kiracının eşiyle birlikte yaşadığı konuttur. Kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez; eşi de kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir (TBK 349, TMK 194).

Kimin ödeyeceği sözleşmede kararlaştırılır; imzala bunu ayrıca sorar. Uygulamada olağan aidat kiracıya, dış cephe veya asansör yenilemesi gibi yatırım niteliğindeki giderler ev sahibine bırakılır.

Kiracı gerçek kişiyse ve taşınmaz mesken olarak kullanılmak üzere kiralanıyorsa kira sözleşmesi, üzerindeki kefalet şerhi ve teminatlarla birlikte damga vergisinden istisnadır; istisna, kiraya verenin iktisadi işletmesine dahil olmayan taşınmazlar içindir (488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'na ekli (2) sayılı tablo, IV/31). Kiracı şirketse, örneğin çalışanı için konut kiralıyorsa, istisna uygulanmaz: sözleşme, sözleşme süresine ait toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir (aynı Kanun'a ekli (1) sayılı tablo, I/A-2); kefalet varsa kefalet tutarı üzerinden binde 9,48 oranı da gündeme gelir (I/A-3) ve kefaletin türüne göre bu vergi ayrıca alınabilir veya iki vergiden yüksek olanı esas alınabilir. Bu durumda ödenecek tutarı bir mali müşavirle kontrol et. Noter onayı isteğe bağlıdır; yaptırılırsa noter ücreti ödenir.

Türkiye'de yerleşik kişiler arasında kural olarak hayır. Bedel Türk lirası olarak belirlenir ve dövize endekslenemez (32 sayılı Karar md. 4/g).

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 299-356, aile konutu için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 194. Kira uyuşmazlıklarında, kanunun saydığı hâllerde dava açmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun md. 18/B).